Wwft Nieuws

Terug naar overzicht

28-11-2024

Een (prijsverschil bij een) vastgoed ABC-constructie kan misbruikt worden als instrument voor onder meer hypotheekfraude, belastingontduiking en witwassen, maar gaf volgens de Kamer voor het notariaat voor de betreffende notaris geen aanleiding om zijn diensten te weigeren.

De Kamer voor het notariaat (kamer) stelt voorop dat een ABC-transactie - in deze zaak een A-B-, B-C- en B-D-transactie - als zodanig niet ongeoorloofd is. Dienstweigeren kan zich evenwel voordoen, indien sprake is van een ongebruikelijk verschil in prijs van het doorverkochte onroerend goed in opvolgende transacties. Een notaris dient dan na te gaan of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag immers verwacht worden dat hij bekend is met het feit dat een ABC-constructie misbruikt kan worden als instrument voor onder meer hypotheekfraude, belastingontduiking en witwassen.

Bij het beoordelen van een ABC-transactie kan de notaris gebruikmaken van onder meer de Checklist voor ABC-transacties van de KNB.

Bij de beantwoording van de vraag over het dienstweigeren betrekt de kamer het volgende.

1. De notaris is niet betrokken geweest bij de totstandkoming van de koopovereenkomsten A-B, B-C en B-D en stond in zoverre buiten de gemaakte afspraken.
2. Het prijsverschil is € 3.537.501 - € 2.995.000 = € 542.501 (een prijsstijging van 18%).
3. Het registergoed is niet in zijn geheel doorverkocht en -geleverd, maar in twee aparte gedeelten. De in totaal gerealiseerde opbrengst is derhalve niet één op één te vergelijken met de opbrengst van de levering A-B.
4. Tijdens de mondelinge behandeling van de klacht heeft de notaris toereikend toegelicht dat hij overeenkomstig de Checklist is nagegaan of het prijsverschil tussen enerzijds de transactie A-B en anderzijds de transacties B-C en B-D op goede gronden verklaarbaar is.
5. De notaris heeft een taxatierapport van het registergoed opgevraagd waarin het registergoed bij de A-B transactie in verhuurde staat wordt gewaardeerd op € 2.980.000. Om meer duidelijkheid te krijgen over de actuele waarde van het registergoed heeft de notaris partij B verzocht om een actuele waardebepaling. Op 23 oktober 2023 heeft een makelaar op verzoek van partij B de waarde van het bedrijfspand in verhuurde staat zonder het parkeerterrein geschat op € 2.750.000.
6. Het ging hier verder om transacties tussen professionele partijen.

De kamer is van oordeel dat de notaris in het licht van de onder 1 tot en met 6 genoemde aspecten in redelijkheid tot de conclusie heeft kunnen komen dat de prijsstijging vanwege de aard van de transacties niet exceptioneel was en bovendien op goede gronden verklaarbaar is. Dienstweigeren was dus niet aan de orde.

Uitspraak Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch

Terug naar overzicht