Wwft Nieuws

Terug naar overzicht

27-09-2024

Welke signalen kunnen duiden op witwassen via vastgoed?

In de National Risk Assessment Witwassen 2023 van het WODC (NRA) worden transacties met commercieel en particulier vastgoed als 2 van de grootste 18 witwasdreigingen in de Infographic Witwassen aangemerkt.

Daarbij spelen volgens de NRA zogenaamde ABC transacties en loanback constructies een grote rol.

Welke signalen kunnen bij ABC transacties en loanback constructies een rol spelen (niet limitatief).

𝗔𝗕𝗖 𝘁𝗿𝗮𝗻𝘀𝗮𝗰𝘁𝗶𝗲𝘀:
- De aan- en verkooptransacties gaan vaak gepaard met een groot prijsverschil van het onroerend goed.
- Vaak vindt de ABC transactie plaats binnen 6 maanden (i.v.m. overdrachtsbelasting).
- De gegeven verklaring voor het prijsverschil kan verschillend zijn naar gelang het onderliggend delict (bijv. pand is verbouwd of pand is goedkoop aangekocht, omdat het in slechte staat verkeert).
- De aankoop van het onroerend goed vindt soms plaats via ‘mandjes’, hetgeen betekent dat er bij de AB transactie meer onroerend goed voor één prijs wordt aangekocht, waardoor het bij een BC transactie van één van die panden lastig is om de individuele prijssprong van dat pand te bepalen.
- Een pand wordt aangekocht voor belegging, maar toch direct doorverkocht.
- De uiteindelijke particuliere koper in een ABC transactie wisselt vaak van adres volgens de Basisregistratie Personen (waaronder soms een PI of opvanghuis), hetgeen kan duiden op een katvanger of strofiguur (kan ook duiden op hypotheekfraude).
- De waarde waarvoor het onroerend goed wordt verkocht wijkt substantieel af van de WOZ waarde (zowel positief als negatief).
- Er heeft geen taxatie van het betreffende pand plaatsgevonden of indien wel sprake is van een taxatierapport, dan geeft het taxatierapport bijv. bij de BC transactie exact de verkoopprijs aan of stemt de staat van het pand in het taxatierapport niet overeen met de werkelijke staat van het pand.

𝗟𝗼𝗮𝗻𝗯𝗮𝗰𝗸 𝗰𝗼𝗻𝘀𝘁𝗿𝘂𝗰𝘁𝗶𝗲𝘀:
- Er is sprake van een geldlening door een niet reguliere financiële instelling.
- Geldgever en geldnemer hebben verder geen zakelijke relatie met elkaar en het is onduidelijk hoe zij met elkaar in contact zijn gekomen.
- Er wordt gebruik gemaakt van offshore structuren bij de aan- verkoop of financiering van onroerend goed.
- In de leningsvoorwaarden ontbreekt bijv. een aflossingstermijn en/of is sprake van onzakelijke afspraken, zoals een hoge rente en het ontbreken van zekerheden.

Uiteraard kunnen bij dit soort transacties niet alle Wwft poortwachters elk genoemd signaal zien tijdens de dienstverlening, maar zou een enkel signaal ook aanleiding kunnen geven voor het doen van nader onderzoek of het stellen van nadere vragen.

Bron: onder meer NRA Witwassen 2023

Terug naar overzicht